房屋本身的结构复杂，并且每个组成部分相互作用，互相影响；有的构成能够持续房屋的整个寿命（如房屋的地基等），有的需要定期更换（如暖炉、屋顶瓦片、热水器的等）。在加拿大房时，我们需要对自己所买的房子有个清晰的认识，以便做到日后使用与维护过程中能够心中有数。

通常来说，房屋分成十大系统：屋顶（Roofing, Flashing and Chimneys）、结构( Structure)、外部(Exterior)、电(Electrical)、采暖（Heating）、空调（Cooling）、保温和通风（Insulation and Vent）、水（Pluming）、内部（Interior）和电器（Appliances）。在验房过程中，除了电器不在验房的范围之内，验房师会对屋顶、结构等九个系统进行问题检查，概括起来大概有1800多个问题点，我根据工作实践总结出100个房屋常见问题。在买房过程中您将这100个问题搞清楚了对您将要买的房子的状况也就基本掌握了。

 1. 屋顶（Roofing, Flashing and Chimneys)

屋顶分为陡屋顶和平屋顶，陡屋顶常用的材料为沥青瓦片（Asphalt shingle），平屋顶多见于商业及工业物业，所用材料一般为built-up 的材料。屋顶越陡，越不容易积水，能够持续使用的时间就有可能会越长。

关于屋顶常见的问题如下：

1.瓦片的使用寿命一般为13-15年，现在的瓦片用了多少年了？

2.瓦片是否有卷边、成杯状、缺片、破损、多层等现象？

3.瓦片上的黑色颗粒是否几乎全掉了，是否有老化的迹象？

4.所有穿过屋顶的部分如烟囱、天窗、通风口等与瓦片交叉处的四周是否有金属或橡胶的防水板（Flashing）？这些防水板是否有翘起、松了的迹象？

5.所有瓦片与墙体的交叉处以及屋顶Valley处是否有防水板？防水板是否有翘起、松了的迹象？

6.所有穿过屋顶的部分如烟囱、天窗等是否破损、在漏水或者有漏水的痕迹？

7.屋檐处是否有部件缺失、破损，洞等？

8.两块落水槽（Gutter）交叉处的缝是否在漏水？

9.冬天是否能看见屋檐处有冰坝？

10.平屋顶是否有积水？

2.结构（Structure） 

结构是房屋的骨架，其中包括地基（Foundation and footing)、地面（Floors)、墙（Wall）和屋顶（Roof）。检验结构好坏的标准是其能够多好程度地保持稳固不动。

在离房子较远处看房屋整体结构：

 1.房屋主体结构有无明显的倾斜？房屋屋顶有无明显的下陷、倾斜？后院如果有升起的Deck检查是否倾斜、下陷等？

 沿着房子转一圈，仔细观察地基及外部墙体：

2.房屋四周有没有因为地基沉降而引起较大的缝隙，如台阶与墙体交叉处等？

3.地基有没有较大的裂缝，甚至能看见裂缝贯穿了墙体的里外？（当看到外面有裂缝时，建议去地下室相应的位置察看是否也有裂缝）

4.地基是否有补过的痕迹、或者重新做过防水？

5.墙体是否有很大的裂缝、不规则的裂缝、水平的裂缝等？

6.外墙上的门和窗户的过梁（Lintel)是否有下陷的迹象，是否锈了或者腐烂了？

7.是否有大树离房子很近？

走进地下室看地基：

8.地下室的地基是否有裂缝、风化、漏水、水迹、发霉等？

9.地下室地基是否有补过的痕迹？

10.地下室挨着地基处的地面是否有水迹、发霉、风化等现象？

如果条件允许的话，建议你在阁楼的入口处，看阁楼：

 11.屋面板（Sheathing Board)是否有水迹、发霉、破损等？

12.屋顶的椽和桁（Rafters/trusses）有没有塌陷、破损、连接处松、腐烂等现象？

3.外部（Exterior） 

在购买房屋时，房屋外部需要检查的内容项很多，一般包括：屋顶下水系统、外墙、窗户外部、门、地下室入口、门廊、露台、阳台、地势、车道、步行道、车库和车门。

在我们验房过程中，房屋外部是最经常发现问题的部分之一。很多问题看起来很小，看起来好像暂时没有太大影响，比如下水槽被堵了、下水槽连接处漏水、挨着墙角部分的地势不平（地势由外往墙角部分越来越低）等。但这些小问题如果不及时发现、及时进行维护或修补，有可能导致更大的问题。

 在购买房屋时，针对房屋外部这个部分需要重点关注以下可能存在的问题：

1. 下水槽（Gutter）是否松了？两片下水槽连接处的缝是否在漏水？下水槽里是否有很多树叶及其他杂物？

 2. 下水管（Downspout）是在往地上排，而不是往地下排水？下水管排水处是否远离墙角（标准要求大概6尺远）？ 

3. 地下室的窗户是否离地面有足够高的距离（为防止雨水等通过窗沿渗透到地下室，建议地下室窗户离地面最少8寸高）？ 

4. 窗户外框是否有腐烂迹象？窗户和门上面的过梁（Lintel）是否生锈？窗户和门框是否需要重新刷漆？

5. 门廊、露台和阳台的扶手、栏杆是否缺失？是否松了？是否太低了？ 

6. 升起来的露台（Raised deck or patios）是否倾斜？柱子是否有腐烂、大的裂缝等迹象？ 

7. 房屋前面和后院的地势如何？是平的，或是走向朝向房屋外侧，朝向房屋（朝向房屋容易导致下大雨时往地下室灌水）？挨着墙角部分的地势有否有小块的不平整，造成墙角部分容易积水？ 

8. 外墙部分如果是木头或塑料的话是否有腐烂、掉漆、破损、裂缝等迹象？外墙部分如果是砖、石头或者水泥的话是否有大的裂缝、不规则形状的裂缝、风化等迹象？Foundation是否离地面有足够的距离，保证外墙的材料（砖、木头等）离地面有8寸的距离？ 

9. 车道和步行道是否有不平整、破损等现象？

10. 车库门如果有自动开关，安全感应器是否正常工作？

4.给排水系统（Plumbing） 

给排水系统在房屋中的作用显而易见，然而大部分的水管都被隐藏在墙内、天花板以及地下。漏水、渗水以及水管堵塞是给排水系统最常见的问题，也由于其隐蔽性，导致有些问题不能在第一时间发现。

在购买house时，针对房屋给排水系统这个部分需要重点关注以下的问题： 

1. 供水是市政供水还是独立供水（井水、湖水等）？废水处理是市政的还是独立的化粪池系统？（市政不提供给排水服务的农村以及部分老房子会有独立的供水及化粪池系统，需要专人进行检测，并定期维护）

2. 供水的水压够不够？尤其在二层及以上房屋水压够不够？

3. 供水的主阀门（ Main water shutoffvavle）在什么地方？主开关阀处有没有漏水、生锈等？

4. 供水的管道是铜管、还是塑料管？

5. 后院及前院用来浇水的阀门（Outdoor faucet, 也叫Hose Bibs） 在哪里？并在室内（地下室或厨房等）相应位置寻找，关闭这个水阀的开关（Shut off Valves for outsidefaucets）在哪里？

6. 浴缸、淋浴房、马桶等有有没有漏水、堵塞等情况？

7. 洗手池、厨房的洗碗池以及洗衣房的洗衣池有没有漏水、堵塞，冷热水有没有装反？

8. 热水炉、洗碗机、洗衣机、带制冰功能的冰箱有没有漏水？ 

9. 带有抽水泵（Sump pump）的房子，抽水泵正常运转吗？（可打开盖子往里面加水来测试是否正常工作） 

10. 抬头看每一层的天花板，仔细查看是否水印、被水泡坏过的痕迹？如有，了解什么时候漏过水并注意持续观察。（未完待续）