多伦多市规划人员正着手规范一种近年来引发争议的高端住宅类型——被称为“冰山住宅”（Iceberg Homes）的低密度住宅项目。这类房屋因大量建筑面积位于地面以下，在施工噪音、地下挖掘以及对树木生态的影响方面，持续受到社区和环保人士关注。

所谓“冰山住宅”，顾名思义，其大部分建筑体量隐藏在地面以下。过去，这种设计常被用于规避现行分区规划中对建筑高度和密度的限制，使部分位于富裕低层社区的业主能够在不向上加建的情况下，大幅增加住宅使用面积。

在 11 月 18 日提交的一份报告中，多伦多市工作人员建议对低层住宅的地下建筑范围引入新的限制，并已于本月向市议会规划与住房委员会作出汇报。

现行规划空白催生“多层地下室”

报告指出，目前多伦多的分区附例并未对独立住宅和小型多户住宅的地下退距（setback）作出明确规定，这使得多层地下空间的开发成为可能。市府此次提出的改革方案，拟对独立屋及多户住宅的地下建筑深度和范围设立最低退距要求，但不适用于公寓类建筑。

多伦多市发言人表示，自 2024 年以来，市府共收到 12 份“冰山住宅”相关申请。虽然数量并不算多，但此类项目在成熟社区，尤其是树冠覆盖率较高的区域，引发了持续关注。

市府关注点：树木、施工影响与混凝土使用

在报告中，市规划人员列举了多个潜在问题，包括地下大规模开挖对成熟树木的破坏、施工过程对周边住宅的影响，以及大量混凝土使用带来的环境成本。

规划与住房委员会原计划就该报告展开进一步讨论，但在一名市议员要求补充资料后，已决定将该议题推迟至 1 月会议再行审议。

争议并非首次出现

尽管“冰山住宅”在多伦多尚属少数，但早在 2021 年，该类型项目便已引发广泛争议。当年，在霍格斯霍洛（Hoggs Hollow）社区，一项地下扩建计划因施工需要砍伐多棵树木（包括一棵约 250 年树龄的糖枫）而引起强烈反对。同年，多伦多市议会通过动议，要求研究“冰山住宅”对城市环境和规划的影响。

这一现象并非多伦多独有。在英国伦敦，由于历史街区对建筑高度限制严格，向地下发展的“冰山住宅”已相当普遍。一些规划文件显示，这类住宅往往配备泳池、健身房、土耳其浴室、酒窖、防护室，甚至人工沙滩等高端设施。

住房组织：问题根源在于“地上难建”

志愿性质的住房倡议组织 More Neighbours Toronto 在致市议会的一封信中指出，“冰山住宅”的出现，某种程度上反映了在现行规划制度下，新增地上住宅的难度。

信中写道：“人们之所以开始考虑向地下扩建，是因为在多伦多，向上或向外建设新住宅变得越来越困难。这并不是一个住房政策健康的城市应有的现象。”

该组织呼吁市规划部门重新审视住宅区高度限制，认为适度提高地上建筑密度，或有助于减少对地下扩建的依赖，同时更有利于城市树冠保护。

后续进展

多伦多市工作人员预计将于 2026 年 1 月再次向规划与住房委员会提交相关议题，届时可能就地下建筑限制的具体实施方案作出进一步说明。