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亏大了买房遗漏土地测量

2016-06-30 02:04:00

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目前正进入度假屋销售旺季，一定要记住，土地测量(Land Survey)是整个购买过程中一个最重要的文件。

没有进行土地测量的买家，最终发现自己的房子建在他人土地上的例子数不胜数。所以，尽管楼市火热，购房条件悉数取消，应该有的程序和文件还是不要漏掉，即使你的经纪说没有必要。

如果度假屋坐落于由国家、当地市政府或邻居拥有的土地上，新业主也许会从兴奋变为沮丧，并很快就要约见一位诉讼律师。

纯粹以假设去断定任何度假别墅确切地建筑在它应该建的地方是很危险的事情，只有安省土地测量师所进行的土地测量，才可以确认度假屋建筑在适当的土地边界内，并且尺寸正确，在某些例子中土地还拥有私人河边地。

买房遗漏测量度假屋销售旺季.jpeg

业内反应两极

可惜，一些行业内人士仍然没有注意到土地测量至关重要。我已经反复强调土地测量是房地产交易所有文件中最重要的，然而在大部分送到我案上的freehold物业交易文件中，survey这个字眼却遍寻不见。没有survey，买家不可能知道自己产权所包含的全部土地。

最近我在Facebook看到一个在乡村度假屋方面经验老到的安省经纪的一个帖子，令我想起了这个问题，帖子写到：“刚刚又失去另一笔交易，因为多伦多的律师说，没有最新的土地测量买家就不买。那很可笑，我上周卖出了3单，都没有进行土地测量。我不知道是不是要开始加上这样的条款——‘买方和卖方同意，他们有义务聘用物业所在当地的律师’。”

这个帖子持续发酵，在网上掀起对土地测量持正反意见双方的讨论。

我最喜欢的回应是来自Ajax Sutton Group Heritage的地产经纪Nicole Gagnon-Bafaro。她写道：“我们的度假屋新做了一个土地测量，现在我们拥有邻居客厅的一半和他的车道。”

产权保险不能代替土地测量

多伦多ReMax Ultimate资深房地产经纪Barry Lebow写了一篇帖子，讲述关于一名多伦多买家购买200万元独立屋的故事。该名买家的经纪(不是Lebow)告诉他，土地测量是浪费金钱。结果，该房屋车道实际上是一个较宽人行道，在那儿泊车是违法的。虽然买家告上法庭，并获产权保险公司赔偿，但仍无处可以停放自己的奔驰车。

Lebow在他的Facebook写道：“土地测量是屋主其中一件最重要的文件。产权保险不能取代土地测量。它可为一个错误作出赔偿，但不会给你原本你以为会有的车道或将栅栏线移到旁边。”

1989年法院一宗发人深省的判决仍然是最好的提醒之一：Dorothy Holmes花17万元购买Georgian Bay一间度假屋，没有做过土地测量。这间度假屋建于上世纪30年代，不幸的是，度假屋有95%建筑在由乡镇拥有的66呎长岸边道路保留地(road allowance)上。她失去了这座建筑下面大部分的土地业权，并且这土地还无法购买。她告上法庭，但在审判和上诉中均败诉。

买了房子进出无路

法律书籍充斥着很多涉及游泳池或化粪池建在邻居土地上，或者新房子建在错误地段上的案例。一个案例中的买家，必须支付12.9万元才能获得进入自家物业的通行权;还有的案例，栅栏或院墙建在离实际土地边界有一段距离的地方。

时间回到2001年6月，一名安省房地产经纪在一宗交易中代表买卖双方，他没有在MLS放盘资料中指明，到达房子必经的车道，并不包含在物业产权中，车道产权属于安省交通厅。尽管买家在提交offer之前拿到了土地测量文件，但经纪既没有向买家解释车道并不包含在交易之中，也没有建议买家寻求律师或勘测员的专业意见。

买家在交割之后不久，发现自己并不拥有车道。尽管产权保险承担了修建新车道，但是物业占地比当初广告中所称明显小了。买家最终向安省房地产协会投诉。

2003年，房地产协会判定，该经纪在撰写offer时未能加入“同意土地测量(approval of the survey)”的条件，是违反专业操守，因而对其罚款4350元。此案与大多数相似个案一样，产权保险不能代替土地测量。

这个故事的教训是：无论在城市还是在乡村别墅，即使你的房地产经纪说，没有必要进行土地测量，你都要坚持测量，或者干脆另换一名房地产经纪代理吧。

如果你在没有土地测量情况下购买物业，要清楚知道自己正面对巨大风险。无论是乡村小屋抑或在多伦多，我们的标准在哪儿都是一样。

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