在寻找房产、出价和谈判到最终交易之间，购买您的第一套房子可能是一种体验。

幸运的是，如果您需要的话，有专业人士可以帮助您逐步完成整个过程。

房地产经纪人是持有执照的专业人士，他们代表房地产市场上的买卖双方。在卖方方面，房地产经纪人通常会帮助推销您的房产并为您带来买家；对于买家而言，他们会为您寻找房产并帮助挖掘有关街区、市场趋势等的数据，以帮助告知可能的购买。

房地产经纪人是帮助加拿大人在加拿大房地产市场的混乱水域中航行的向导，尽管有些替代方案允许买卖双方自行引导流程。

以下是您需要了解拥有房地产经纪人的好处、风险和成本的内容。

我如何选择房地产经纪人？

在加拿大，只有获得房地产执业许可并且是加拿大房地产协会 (CREA) 的成员，才被视为地产经纪。更笼统的术语是房地产经纪人，意思是有人通过省获得许可但不是 CREA 的成员，这意味着他们不能使用商标房地产经纪人头衔。

如果您的房屋搜索将您带到不同的省份，您将需要一名获得许可在您正在寻找的每个司法管辖区执业的房地产经纪人。

在多伦多从事房地产经纪人工作不到十年的普里特什·帕雷克 (Pritesh Parekh) 表示，除了获得执照所需的课程外，没有特定背景或教育背景的人需要成为房地产经纪人并帮助您完成购房。

一些额外的背景可能会有所帮助——例如，Parekh 说他的营销学位有助于他为客户销售房产——但他告诉 Global News，面试潜在经纪人以确保他们的技能和风格符合你的需求很重要。

他说，Parekh 的大部分客户都来自推荐，但他补充说，你可以通过他们的社交媒体账户、直邮或在线搜索找到房地产经纪人。

Parekh 建议，无论采取哪种方式，通过与过去的客户交谈或检查谷歌评论等来源，对潜在代理人进行一些尽职调查，以确保他们的信誉与他们在广告中声称的一样。

他说，货比三家也是完全可以接受的。他建议在决定与谁合作之前，先告诉房地产经纪人你正在与其他两三个经纪人交谈，然后选择给人留下最好印象的那个。

Parekh 说：“找一个似乎与你的思维方式一致并且不一定是被你附近的大型广告牌吸引的房地产专业人士。”

要记住的技术事项

Parekh 说，一旦你找到了你的房地产经纪人，他建议你尽早与该人签署一份买家代表协议。

该合同将规定您的代理人将提供哪些服务，以及您承诺在找房子时与他们合作多长时间。如果您最终在没有他们的情况下购买房屋，他们可能有权获得部分销售收益，具体取决于您的协议持续多长时间。

这就提出了另一个关于房地产经纪人流程的常见问题：他们如何获得报酬？

与抵押贷款代理人一样，房地产经纪人不直接由买方支付。取而代之的是，买方和卖方代理人的经纪人都获得了销售价格的一部分，该部分销售价格由房屋的卖方支付。

通常，这是买卖双方 50-50 的比例。在安大略省，佣金等于最终价格加税的 5%，而其他省份则认为经纪公司对前 100,000 加元的佣金比例较高，而对剩余部分的佣金则较少。

如果一些代理商提供的服务超出通常的房地产经纪人套餐，他们可能会收取额外费用，但 Parekh 说这些应该在买方代表协议中提前明确规定。

“目前的规范是，从买家的角度来看，你不应该为你将获得的所有这些服务收取任何费用，”他说。

当你提出要约时，确保你知道你的案件是否涉及双重代理或多重代理，即交易双方由同一代理人或来自同一经纪公司的两名代理人代表的情况。

每个司法管辖区处理多重陈述的方式略有不同，因此在签订任何合同之前，请与您的代理人澄清情况。一些市场，包括不列颠哥伦比亚省的大部分地区，已经引入了几乎禁止双重代理的规则，因为担心在代理人谈判交易双方时会出现利益冲突。

我需要房地产经纪人吗？

虽然买家不会直接向房地产经纪人支付他们的服务费用，但一些人，如 For Sale By Owner (FSBO) 创始人 Rob Reay，认为房地产经纪人参与交易完全推高了房屋的最终售价，买家最终付出更多。

二十多年前，Reay 推出了该平台，卖家只需支付 550 元的固定费用即可在 FSBO 网站和 CREA 的多重挂牌服务 (MLS) 上列出他们的房屋，而无需房地产经纪人的帮助。

另一个具有类似模式的平台 FairSquare，前身为加拿大的 Purplebricks，于今年早些时候关闭。PropertyGuys.com 和 PropertySold.com 等其他网站仍在运行。

FSBO.com 上的跟踪器显示，在过去 600 笔通过该平台进行的销售中，有超过三分之二根本没有涉及代理，其余的仅使用买方代理。该网站还估算了卖家通过该网站节省了多少费用，在将每个市场的佣金比例应用于最终价格后，典型金额约为 5,000 元至 50,000 元。

Reay 说，在大流行期间，FSBO 上的业务急剧回升，当时许多房地产经纪人被迫与客户分开。

“改变的最大推动力是买家，”他说。“买家终于意识到，虽然卖家向房地产经纪人开出支票收取佣金，但买家为房产支付了更多的钱。”

CREA 的发言人 Pierre Leduc 在一份声明中告诉媒体，虽然支付给销售代理的佣金被计入房屋的要价，但放弃房地产经纪人并不一定会降低最终价格。

勒杜克在一封电子邮件中说：“如果房产由业主出售，业主也会以市场能够承受的最高价格为目标。”

如果买家在没有任何人代表他们的情况下购买房产，他们无权获得本应属于他们的代理人的佣金份额——如果有的话，全额将支付给销售经纪人。在买卖双方私下促进交易的情况下，任何关于通过避免佣金节省的钱的讨论都归结为谈判。

Reay 认为，今天的买家正在对房屋、社区和市场趋势进行自己的研究，不再需要房地产经纪人充当中间人。

他说，像 House Sigma 这样的技术和服务，允许某些司法管辖区的买家查看他们附近房产的近期销售价格，“很容易复制”房地产经纪人的传统角色。

除了寻找房屋和谈判报价的技术工作外，勒杜克在他的电子邮件中说，与房地产经纪人合作可以让首次购房者“安心”，因为文书工作的细节和操作顺序不会在关键时刻被遗忘。

当被问及代理商是否可以为刚接触该过程的首次购房者发挥任何作用时，Reay 断言，试图打入房地产市场的买家是最需要休息的人，因为在许多加拿大城市。

“如果你有信心，你可以做到这一点，”他在谈到没有中介的情况下买房时说。

Jasmine Spudic 是多伦多 Brauti Thorning LLP 律师事务所从事房地产法业务的副律师，她说绝大多数来找她的买家客户都有代理人。她说，主要的例外可能是家庭成员之间的交易更像是一种形式。

但总的来说，让一名代表您作为买家的最大利益的房地产经纪人通常是明智的。她说，代理商可以设定您对成交成本的预期，并可以留意您可能不知道要问的问题，例如炉子或屋顶的使用年限，甚至是社区不断变化的人口统计数据。、

“这实际上只取决于情况和最终想要购买的人，以及他们对该地区的了解以及他们对房产的了解，”她说。

“但我认为，总而言之，对于普通买家来说，在你身边有一个代理人，这真的是无价的。”

房地产经纪人的现代角色

毫不奇怪，房地产经纪人 Parekh 不同意代理人已经过时的论点。

虽然他承认现代购房者可以获得大量房地产数据和信息，但他认为这对大多数人来说更多的是挫折而不是优势。

他说，在社交媒体时代很容易看到一连串的销售价格或统计数据，但他经常看到在线统计数据的计算方式扭曲了实际市场状况，或者完全错误。

他认为，House Sigma 之类的服务可能会提供一个销售价格，该价格可能无法代表您竞标的房产，并可能推高您的最终购买价格。

Parekh 说，至少当消费者与房地产经纪人合作时，他们知道信息来源是官方的并且可以放在上下文中。

“我相信，作为客户，现在技术进步和信息量触手可及，与房地产专业人士合作实际上更为重要，”他说。

Parekh 承认，对于房地产经纪人存在很多误解，包括认为他们的工作太少而报酬太高。

他说，对于每一个兼职工作并作为副业以最小的努力完成交易的经纪人来说，都有从事该行业十年或更长时间的房地产经纪人会花时间为您赢得业务。

如果您选择使用房地产经纪人进行首次购房，Parekh 建议花些时间来确保您选择的人适合您——您可以信任的人会指导您完成生活中最重大的财务决策之一。

“这是你生命中非常激动人心的时刻，”他说。“与能让它成为一个愉快但又专业的过程的人一起工作。”