多伦多的公寓市场正在经历一场深刻的转变。
在房价下跌与高利率双重压力下，许多曾将公寓视为“稳赚不赔”的投资者，正在选择出售甚至亏本清算手中的房产。与此同时，首次购房者正借此机会重返市场，以更低的价格寻求他们的第一套住房。

一、投资者退场：高成本与负现金流让公寓不再“保值”

“房地产市场比以前慢了很多，”Rates.ca 的抵押贷款与房地产专家 Victor Tran 表示。他指出，公寓销售量下降显著，投资者对这一板块的信心大幅削弱。公寓曾被视为稳健资产，如今却成为“极具挑战性的投资”。

• 平均售价约为 65.5 万加元；

• 抵押贷款利率 在 3.9% 至 4.3% 之间；

• 租金收入难以覆盖成本，尤其是考虑到公寓管理费、房产税、保险及水电费后。

“所有这些成本加在一起，投资者每月往往无法实现正现金流。”——Victor Tran表示。一些投资者在 2021–2022 年市场高峰期 买入，当时竞价战频繁、贷款利率低于 2%，如今却被迫以低于买入价出售。“他们在高峰期进场，以为价格会继续上涨。现在，他们只能止损离场。”Tran 说道。他补充：“当前贸易摩擦、经济放缓、失业率上升，让投资房地产几乎失去意义。

二、投资降温，市场力量回到买家手中

Rates.ca 的最新报告指出，投资者活动的减少正在改变多伦多公寓市场的生态。随着房源增加与竞争降温，市场已从卖方转向买方。“对于符合条件的年轻买家来说，如今的市场让拥有公寓比过去几年更容易实现，”Tran 解释道。

按照当前价格计算：

• 若买家支付 15% 首付 购买一套售价 65.5 万加元的公寓；

• 每月抵押贷款约为 2,900 加元，
  这与大多伦多地区两居室的平均月租金相当。

“更低的购房价格意味着更低的首付，也让买家在贷款安排上更灵活。”Tran 指出。

三、买方市场回归：无需再抢房、可带条件出价

当年火热的无条件竞价，如今成为历史。随着房源供应增加，买家重新获得主动权。“在很多区域，现在绝对是买方市场，”Tran 表示。“买家可以提出带有条件的报价，例如融资或房屋检查。”

这些保障措施在市场过热时往往被放弃，如今再次回归，也显示出市场正趋于理性。

四、专家建议：谨慎选择二手公寓，避开预售风险

Tran 建议首次购房者在当前环境下，优先考虑 已完工的二手公寓。相比之下，预售公寓仍面临延期交付、成本上升及开发不确定性等风险。

“抵押贷款续期也是目前讨论最热的话题之一，”Tran 提到。“许多房主即将面临利率翻倍甚至三倍的续期压力。”

五、负担压力仍在：续贷风险与高供应并存

虽然新买家拥有更多选择，但整体负担能力问题依旧突出。
2025–2026年将迎来加拿大抵押贷款续期高峰期，许多房主的月供将比原先高出两到三倍。“今年和明年，续期的房主人数将创历史新高，”Tran 预警。“他们面对的利率将比几年前翻倍甚至三倍。”

这种续贷压力叠加投资者抛售潮，预计将在短期内维持较高的房源供应，使公寓市场继续处于调整阶段。

六、从投资品回归“居住属性”的市场

过去十年，公寓一直是多伦多房地产的投资核心，如今则进入“理性重估期”。高杠杆、高成本让投资回报缩水，而价格调整与供应增加，则为首次购房者打开了大门。

多伦多的公寓市场，正在从“投机时代”迈入“自住时代”。在未来一年里，谁能在新的市场节奏中保持稳健，将决定这一轮洗牌的赢家。