楼市大热﹐购买物业的除了置业自住外﹐亦有不少人是购买作投资用途﹐当中一些是短线持有转售图利﹐更多的是长线持有出租。

一般投资出租物业会给投资者带来较好的收益，不仅有房租收入，而且随着时间的增长，房屋的值值也逐步提高。但与自住房不同，出租物业会涉及较为复杂的税务问题。对于出租物业，税务局以净租金收入法征税，净租金等于总租金减去相关费用，但关键是有哪些费用可以抵扣呢？

为出租物业报税时，可以用来抵扣的支出项目包括：

与出租物业相关的广告费；

出租物业的保险费；

出租物业的地税；

出租物业的房屋维修费（非资产折旧部分的费用）；

与出租物业相关的汽车费；

出租物业的贷款利息；

由业主支付的出租物业的水电气费、电视电话等日常设施费用；

如果聘请了物业管理经纪来管理出租物业，还包括代理佣金费；

与出租物业相关的法律、会计及其他专业咨询费；

出租物业的剪草铲雪等费用。

一般来说，出租物业报税时，以上费用都可抵扣，但申报费用时也要注意以下问题：

1. 出租物业的贷款利息。

贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。另外﹐要留意，自住房的贷款利息是不能抵税的。

2. 与出租物业相关的汽车费。

申报汽车费的时候，要比较小心。因为原则上来说，税务局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租物业，而且签订的是长期租约，申报汽车费就不太适当了。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。

3. 出租物业的劳务费。

出租物业的物业管理费和维修费，或是剪草铲雪等日常费用，假如是请其他人负责，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但只能是付给他人的费用才可抵扣，如果由屋主自己维修保养，则不能抵扣。

4. 出租物业的房屋折旧。

出租物业报税时，较大金额的装修和翻新不能当作维修费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance （CCA）逐年抵扣出租收入。

另外，如果是分租，就是出租物业同时也是自己的主要居住地（Principal Residence），那么出租物业报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，房子就被认为改变了用途，不再享受免增值税的自住房税务优惠。

5. 出租物业报税时费用抵扣比例。

假如出租物业含有私人使用部分，那么需要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果将自住房的一部份用作家庭办公室（Home Office），那么家庭办公室或出租所占的比例﹐最好不要超过房屋的主要部份，否则也会影响自住房的性质而享受不了自住房的税务优惠。这个比例没有固定的数字，但一般不建议将家庭办公室的比例安排超过20%或25%以上。

同时出售两物业 最大化实现减税

众所周知，在加拿大，如果业主出售自住房，所产生的资本增值是无需交税的。但是，在自住房以外物业买卖所产生的盈利，是属于资本增值（Capital Gain），因此其中的50%是需要纳税的。

专家说：「在加拿大，卖房是否能享受免税待遇，需要界定该物业是否一直保持主要住所的性质。主要住所的概念是以家庭作为单位，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个主要住所，在出售时，可享受免税增值的税务优惠。假若和配偶婚前各自拥有一个物业，婚后也只能选择其中一个物业作为主要住所。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权，其次是必须在该年内居住过此物业，可以是短期或是仅作为度假性质使用。」

如果只有一个物业，那么出售直接可以享受免税待遇。倘若有两个物业同时出售，怎样可以充分享受免税待遇呢？所以专家建议，应该尽可能多的把作为主要住所的年限分配到增值较多的房产上。具体计算主要住所免税额的公式如下：

物业增值×[(1+该物业被认定为主要住所的年限)/拥有该物业的总年限]

为了更好理解两个物业同时出售的免税待遇，列出以下例子作参考。

例子：

陈先生有一套2005年购买的房屋和一套2010年购买的度假屋。在2014年，他把两套物业同时出售。房屋的资本增值为$200,000，而度假屋的资本增值为$100,000。

为了充分享受免税待遇，减少应缴税款，可把两套物业作为主要住所的年限分配如下：

拥有房屋总年限：10年（2005到2014）；定义为主要住所年限：9年（2005到2013）

拥有度假屋总年限：5年（2010到2014）； 定义为主要住所年限：1年（2014）

由于在公式中有（1 + 该物业被认定为主要住所年限）这一要素，因此可以只把9年作为主要住所的年限分配到房屋上，仍可得到完全的免税待遇。而出售房屋这一年，则把度假屋定义为主要住所，即可最大化实现减税。

房屋作为主要住所的免税待遇：

$200,000×[(1+9)÷10] = $200,000

度假屋作为主要住所的免税待遇：

$100,000×[(1+1)÷5] = $40,000

如此一来，陈先生房屋出售的资本增值完全免税，而度假屋的资本增值，同时也有$40,000的免税额，充分实现免税最大化。